В нынешних непростых условиях на рынке аренды недвижимости правильно и без потерь сдать или снять квартиру — это настоящее искусство. Для того чтобы обезопасить себя от неприятных неожиданностей и финансовых потерь, важно соблюдать основные правила, которые составили эксперты инвестиционно-риелторской компании Est-a-Tet.
Правило первое — срок договора. Формально в договоре аренды обязательно должен указываться предмет договора и сумма контракта, то есть арендная ставка. При этом срок договора может отсутствовать, более того, это отдельный предмет для раздумий арендатора. С одной стороны, любой договор сроком более чем на один год, должен проходить обязательную государственную регистрацию.
“Некоторые арендаторы стараются избежать организационных и денежных издержек, связанных с регистрацией договора, тогда как правообладатели в свою очередь стремятся все-таки проделать эту операцию, чтобы в случае досрочного расторжения без предупреждения со стороны арендатора, им не пришлось через суд добиваться расторжения, — говорит руководитель Отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet Елена Мишина. — По умолчанию собственник не может расторгнуть договор без письменного согласия арендатора. Однако арендатору стоит учитывать такой интересный момент – заключая долгосрочный договор сейчас с кризисными арендными ставками, когда рынок начнет расти, он окажется в весьма выгодном положении — при общем росте цен у него будет более низкая ставка”.
Правило второе — ответственность при досрочном расторжении договора. Еще одна причина, почему арендаторы избегают долгосрочных договоров — это та ответственность, которую они несут в случае досрочного расторжения. Существует два вида обеспечения расторжения — страховая сумма и сумма в счет оплаты последнего периода аренды, которые удерживаются собственником в случае досрочного расторжения. До недавнего времени использовался в основном квартальный депозит, сейчас многие собственники перешли к месячной оплате. Для арендатора предпочтительней выбирать вариант с оплатой последнего месяца аренды, поскольку это позволяет не замораживать значительные денежные средства. Для собственников, как правило, не предусматриваются никакие штрафы при досрочном расторжении, только возврат депозита арендатору.
Правило третье — арендная ставка. Как правило, помимо фиксации суммы арендной ставки, в договоре прописывается условия ежегодной индексации ставки, чаще, чем раз в год ставка не меняется, как правило. Указывается либо фиксированный процент, либо индексация привязывается к какому-нибудь макроэкономическому показателю — проценту инфляции или индексу потребительских цен. Иногда индексация собственником не предусматривается, в последнее время это стало довольно частой практикой. В случае, если арендатор не согласен в размером индексации по итогам года, он может заказать независимую оценку, которая определит, насколько выросла цена объекта, исходя из текущей рыночной ситуации.
Правило четвертое — предмет договора. Для объектов нового строительства актуален и вопрос определения предмета договора, который на момент заключения физически отсутствует. Как правило, к договору прилагается план помещения, однако нередко после обмеров БТИ фактическая площадь офиса может измениться. Такие нюансы также учитываются в договоре, либо предусматривается повышение/понижение ставок в зависимости от изменения площади, либо фиксация ставки независимо от изменений.
Правило пятое — отделка. Довольно серьезные риски для арендаторов связаны с самостоятельным проведением отделочных работ, поскольку отделка увеличивает себестоимость и привлекательность помещений, и в случае досрочного расторжения арендатор несет значительные издержки. Если аренда долгосрочная, то отделка проходит амортизацию, однако для более краткосрочной — она может не успеть окупиться.
Оптимальный вариант для арендатора — это совместная с собственником оплата отделки. Еще один вариант — арендные каникулы, то есть освобождение арендатора от уплаты арендной ставки в период проведения ремонта. Однако стоит понимать, что на время выполнения отделки все равно компании придется платить за аренду текущего помещения. Для арендатора важно в договоре зафиксировать положение, что при досрочном расторжении арендодатель должен возместить арендатору издержки на ремонт, при этом к договору должна прилагаться смета ремонта и платёжные документы об оплате.
Правило шестое — срок уведомления о расторжении. Еще один важный пункт договора — срок уведомления о расторжении. В последнее время он сократился с трех месяцев до одного.
Правило седьмое — показ помещений. В договоре необходимо обговорить вопрос показов помещений в период завершения срока договора — необходимость согласования с арендатором времени и количества посещений.
Правило восьмое — причины и условия досрочного расторжения договора. По условиям договора арендатор обязан по завершению срока аренды вернуть собственнику помещение в состоянии нормального износа. Для минимизации риска возникновения споров на этой почве в акте приема-передачи максимально подробно надо описать состояние офиса, включая все недостатки. Арендатор должен оставить помещение в рабочем состоянии, то есть, если он хочет забрать дверь с собой, то на ее месте необходимо установить ту, что была до ремонта. По той же причине в случае любых непредвиденных событий (пожар, затопление и т.д.) за восстановление помещения несет ответственность арендатор, если иное не прописано в договоре.
“Важно знать, что если состояние помещения ухудшилось, оно используется не по назначению, арендатор без согласия собственника сдает его в субаренду или делает перепланировку, правообладатель может досрочно расторгнуть договор, — резюмирует Елена Мишина. — Если же собственник не обеспечивает арендатора необходимыми для работы инженерными сетями, затрудняет эксплуатацию помещения, то уже арендатор имеет право на расторжение договора”.
